주택관리 법규 & 실무에 대한 이야기

배우 김부선씨에 의하여 언론매체를 통해 공동주택의 관리비에 대한 비리 및 부정부패에 대한 척결에 대해 관심이 높아졌다. 몇 일 전, 경남 창원시에서 공동주택 관리비 집행실태 파악을 위해 관내 295개 아파트 단지를 대상으로 아파트 관리비 집행상황에 대한 분석 결과를 발표, '종합관리비 지수' 전체 평균은 27.2점(/100점)으로 나타났다. '종합관리비 지수' : 인건비와 수선유지비ㆍ장기충당금, 전기 및 수도 등의 지수를 종합해 관리비에 대한 전반적인 집행실태를 나타낸 것으로 지수 값이 높을수록 부당사례 존재 가능성이 높다. 불합리한 점 등을 사전에 포착해 과학적이고 효율적인 공동주택 현장점검과 공동주택 관리비 부정비리 근절로 관리비 정상화와 건전한 공동주택 문화조성에 노력해야한다. 이와 관련하여 공동주..

공동주택의 자연적ㆍ인재적(人災的) 재해 및 공동 시설물 운용 부주의 등 다양한 피해원인에 구성원의 건강과 재산을 보호를 목적으로 관련법령에 의하여 안전점검 활동을 하여야한다. 공동주택관리법에 규정하고 있는 안점점검의 의무와 결과 보고ㆍ조치 등에 대하여 살펴보고자한다. 1. 공동주택의 안점점검 의무규정(「공동주택관리법」 제 33조 안전점검) ① 의무 관리대상 공동주택의 관리주체 : 공동주택의 기능유지 및 안전성 확보, 재해ㆍ재난 등으로부터 보호하기 위하여 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」에 따라 안전점검의 방법 및 절차 등에 따라 공동주택의 안전점검을 하여야 한다. 다만, 16층 이상의 공동주택 및 15층 이하의 공동주택으로 사용검사일부터 30년이 경과한 공동주택, 「재난 및 안전관리 기본법 시..

내 집 마련을 위한 끝없는 고민은 시대ㆍ연령을 불문한다. 매일 분양정보와 부동산 매물을 확인하고, 주말 견본주택을 둘러보고 '내 집 마련의 희망 꿈'을 꾸며 하루하루 살아간다. 몇 번의 전세를 옮기면서, 불편했던 여러 가지 문제에 대해 보다 안정적인 생활을 위한 내 집 마련에 대한 필요성을 인식하고, 고민과 갈등 끝에 분양을 받았다. 주말마다 공사현장을 찾아 둘러보고 부푼 꿈에 사전점검만을 기다렸다. 하지만, 이곳저곳을 둘러보면서 미흡한 부분에 대한 실망과 울화 쏟아졌고 하자 Check-List를 작성, 제출했다. 이와 관련하여 법령상의 의한 하자보수와 관련된 사항에 대하여 살펴보고자 한다. 1. 하자담보 책임 및 하자보수 범위ㆍ책임기간 ① 하자담보 책임 ㄱ. 하자보수 청구권자 : 대표회의 등(소유자, ..

'규약(規約)' : 조직 및 집단 내에서 상호 간에 약속한 내용을 명시된 것. 공동주택과 관련된 법 규정(공동주택관리법 및 시행령, 시행규칙)에 따라 해당 공동주택의 질서유지와 관리를 위하여 규정한 내용, '공동주택관리규약'이다. 효율적인 관리와 투명한 운영을 목적으로 관련된 분쟁을 예방하기 위하여 관련 법규를 바탕으로 관리규약을 정한다. 공동주택 단지 내에서 구성원이 지켜야 할 사항과 공동으로 소유하는 부대시설과 복리시설, 대지 및 부속물 관리와 사용에 필요한 사항을 규정한 것으로 각 시ㆍ도에서 제정한 표준관리 규약을 바탕으로 해당 공동주택에 필요한 사항을 자율적으로 정한다. 공동주택의 경우 건축물 내에 많은 구성원들이 공동 생활하면서 공동 소유물에 대한 책임과 의무, 부대시설에 대한 사용범위와 관리,..

하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 사무, 구성, 운영과 관련된 사항과 함께 하자심사 및 분쟁조정 등과 관련된 사항에 대하여 살펴보고자한다. 1. 하자심사ㆍ분쟁조정위원회 조정 등의 신청서 제출 ① 담보책임 및 하자보수 등과 관련된 심사 및 분쟁조정을 신청하려는 경우 하자심사ㆍ분쟁 신청서에 다음의 서류를 첨부하여 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 제출하여야한다. ㄱ. 해당 분쟁사건의 당사자 교섭경위서(하자보수 청구일, 청구내용 및 답변내용 등 분쟁이 발생한 때부터 조정 등을 신청할 때까지 해당 분쟁사건의 당사자 간 일정별 교섭내용 및 자료) ㄴ. 하자보수 보증금 예치증서 사본(설계자 및 감리자 경우 제외) ㄷ. 하자 부분의 사진 등 조정 등에 참고가 될 수 있는 객관적인 자료 ㄹ. 신청인의 신분증 사본(대리인 신청 : 신청인..

공동주택 단지를 구성하고 있는 대표적인 부대시설 범위ㆍ기준과 관련된 「주택건설 기준 등에 관한 규정」에 대하여 살펴보고자한다. 「부대시설」의 정의 : 공동주택에 딸린 다음의 시설 및 설비. 주차장, 관리사무소, 담장 및 주택단지 안의 도로 및 「건축법」에 따른 건축설비(건축물에 설치하는 전기ㆍ전화 설비, 초고속 정보통신 설비, 가스ㆍ급수ㆍ배수ㆍ환기ㆍ난방ㆍ소화ㆍ배연 및 오물처리의 설비, 승강기, 피뢰침, 저수조 등의 시설ㆍ설비에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 및 설비) 1. 진입도로 : 기간도로(보행자 및 차량의 통행이 가능한 도로)부터 주택단지까지에 이르는 도로 ① 공동주택을 건설하는 주택단지는 기간도로와 접하고, 기간도로로부터 당해 단지에 이르는 진입도로가 있어야 한다. 기간도로와 접하는 폭..

공동주택 관리요구의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 대표회의를 구성하고, 대표회의의 의결 및 전체 입주자 등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법에 따라 공동주택의 관리방법을 결정한다. 이와 같은 절차에 의해 공동주택의 관리방법을 「자치관리」 결정, 자치관리기구의 구성, 기술ㆍ인력 및 장비 기준, 장ㆍ단점 등 자치관리와 관련하여 살펴보고자한다. 1. 자치관리기구의 구성 ① 의무 관리대상 공동주택의 관리방법을 자치관리하는 경우 공동주택의 관리요구의 통지를 받을 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다. 주택관리업자에 의한 위탁관리에게 자치관리로 관리방법을 변..

공동주택 관리요구의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 대표회의를 구성하고, 대표회의의 의결 및 전체 입주자 등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법에 따라 공동주택의 관리방법을 결정한다. 이와 같은 절차에 의해 공동주택의 관리방법을 「위탁관리」결정, 주택관리업자 선정과 주택관리업, 장ㆍ단점 등 위탁관리와 관련하여 살펴보고자한다. 1. 주택관리업자의 선정 및 재선정 등 : 의무 관리대상 공동주택의 관리방법을 위탁관리하는 경우 대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다. ① 「전자문서 및 전자거래 기본법」에 따른 정보처리시스템(전자입찰방식)을 통하여 선정한다. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 전..

공동주택관리와 관련하여 변화하는 생활환경ㆍ민원, 제도 및 법령의 변화 등에 따라 해당 관계자들의 직무능력 전문성 향상, 올바른 공동주택관리문화 정착을 위한 공동주택관리에 관한 교육 및 윤리교육 등에 대하여 살펴보고자한다. 1. 주택관리사 등 및 주택관리업자의 주택관리교육 ① 교육대상 및 의무 : 관리사무소장으로 배치 받은 주택관리사 등, 주택관리업자(법인 : 대표자)의 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사로부터 공동주택관리에 관한 교육 및 윤리교육을 받아야 한다. ㄱ. 관리사무소장으로 배치 받으려는 주택관리사 등은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 받을 수 있고, 교육을 받은 경우에는 관리사무소장의 교육 의무를 이행한 것으로 본다. ② 교육시행 : 다음의..

공동주택의 쾌적한 주거환경에 대한 관심ㆍ수요 증가에 따라 낮은 건폐율, 녹지공간의 확대 등을 통해 건설ㆍ공급하는 주체의 '대지의 조경'에 대한 인식이 변화하고 있다. 공동주택 대지의 조경에 대한 인식변화에 따라 각종 Community 및 교통망 및 문화 복합 공간 등과 함께 공동주택의 가치증가, 분양가ㆍ분양률을 결정, 공동주택을 선택하는 고려사항이다. 이와 관련하여 건축법상의 대지의 조경과 관련된 의무 및 기준, 예외사항, 옥상조경 등과 관련된 사항에 대하여 살펴보고자한다. 1. 대지의 조경의무 ① 면적 200㎡ 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 해당 지방자치단체의 조례에 따라 대지에 조경 및 그 밖에 필요한 조치를 하여야 한다. ② 국토교통부장관은 식재(植栽) 기준,..