의무관리대상 공동주택의 관리방법 : 위탁관리(주택관리업자 선정, 주택관리업 등록기준, 장단점)

공동주택 관리요구의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 대표회의를 구성하고, 대표회의의 의결 및 전체 입주자 등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법에 따라 공동주택의 관리방법을 결정한다. 

 

이와 같은 절차에 의해 공동주택의 관리방법을 「위탁관리」결정, 주택관리업자 선정과 주택관리업, 장ㆍ단점 등 위탁관리와 관련하여 살펴보고자한다.




1. 주택관리업자의 선정 및 재선정 등 : 의무 관리대상 공동주택의 관리방법을 위탁관리하는 경우 대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.
① 「전자문서 및 전자거래 기본법」에 따른 정보처리시스템(전자입찰방식)을 통하여 선정한다. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다. 전자입찰방식의 세부기준, 절차 및 방법 등은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

② 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것
ㄱ. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁 입찰의 방법(입찰의 절차ㆍ참가자격ㆍ효력 등과 관련하여 국토교통부장관이 정하여 고시)

ㄴ. 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자 등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하고 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것

ㄷ. 대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우 참관할 수 있도록 할 것

ㄹ. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것

2. 주택관리업자의 입찰 참가 제한
① 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 대표회의에 요구할 수 있다. 대표회의는 그 요구에 따라야 한다. 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 대표회의에 요구하려면 전체 입주자 등 과반수의 서면동의가 있어야 한다.




3. 주택관리업 등록기준 및 등록사항 변경신고
① 주택관리업 등록기준 : 주택관리업을 하려는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록, 등록 사항이 변경하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다. 주택관리업자가 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 때 다시 등록할 수 없고 주택관리업을 등록하려는 자는 다음의 요건을 갖추어야 한다.
ㄱ. 주택관리사(임원 및 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인 포함) 1명이상

ㄴ. 자본금(주택관리업을 영위하기 위한 출자금, 법인이 아닌 경우 자산평가액) : 2억원 이상

ㄷ. 기술능력
- 전기분야 기술자 : 전기산업기사 이상의 기술자 1명 이상

- 연료사용기기 취급관련 기술자 : 열관리산업기사 이상의 기술자 및 보일러 기능사 1명이상

- 고압가스 관련 기술자 : 가스기능사 이상의 자격을 가진 사람 1명 이상

- 위험물 취급 관련 기술자 : 위험물관리기능사 이상의 기술사 1명 이상

- 시설ㆍ장비 : 5마력 이상의 양수기 1대 이상, 절연저항계(누전측정기) 1대 이상, 사무실(「건축법」 및 그 밖의 법령에 적합한 건물)

② 주택관리업 등록사항 변경신고 : 등록사항 변경신고를 하려는 경우 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 주택관리업 등록사항 변경신고서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.


4. 주택관리업자의 관리상 의무
① 주택관리업자는 관리하는 공동주택에 배치된 주택관리사 등이 해임, 그 밖의 사유로 결원이 된 때 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사 등을 배치하여야 한다.

② 대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우 주택관리업자의 직원인사ㆍ노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 아니 된다.

③ 주택관리업자의 지위에 관하여 「공동주택관리법」에 규정이 있는 것 외에는 「민법」 中 위임에 관한 규정을 준용한다.

④ 주택관리에 관한 교육 : 주택관리업자(법인 : 대표자)는 주택관리업의 등록을 한 날부터 1년 이내에 교육업무를 위탁받은 기관 및 단체로부터 공동주택 관리에 관한 교육과 윤리교육을 받아야 한다.

5. 주택관리업자의 기술ㆍ인력 및 장비
① 기술ㆍ인력
ㄱ. 승강기가 설치된 공동주택의 경우 「승강기시설 안전관리법 시행령」에 따른 승강기자체검사 자격을 갖추고 있는 사람 1명 이상

ㄴ. 해당 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모에 따라 「전기사업법」ㆍ「고압가스 안전관리법」ㆍ「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」ㆍ「도시가스사업법」ㆍ「소방기본법」ㆍ「화재예방, 소방시설 설치ㆍ유지 및 안전관리에 관한 법률」 및 「대기환경 보전법」 등 관계법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자

② 장비
ㄱ. 비상용 급수펌프(수중펌프) 1대 이상

ㄴ. 절연저항계(누전측정기) 1대 이상

ㄷ. 건축물의 안전점검의 보유장비 : 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5m 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상




6. 위탁관리의 장ㆍ단점
① 장점
ㄱ. 관리인원에 대한 합리적ㆍ효율적 인사관리를 통해 전문성 있는 관리, 규모의 경제에 의한 관리비 절감, 안정적인 관리방식

ㄴ. 전문적ㆍ과학적ㆍ계획적 관리를 통해 시설물의 노후 최소화, 전문 인력에 의한 활용도를 높아 긴급한 하자보수 등 유리

ㄷ. 회계, 산재 및 인사 사고 발생시 주택관리업자의 책임부담 등으로 사고예방 가능

② 단점
ㄱ. 관리인에 대한 신뢰도 저하, 인사이동을 통해 책임감 및 기술력 결핍

ㄴ. 자치관리에 비해 관리비용의 발생(조세부담 및 위탁수수료)

ㄷ. 기밀유지 및 보안관리 곤란, 시설물 등에 대한 관리인원의 애착결핍