주택관리 법규 & 실무에 대한 이야기
「건축법」이 적용되는 건축행위 : 건축, 대수선, 용도변경 본문
「건축법 : 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적」이 적용되는 건축행위는 건축(신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ이전), 대수선 및 용도변경이다.
1. 건축 : 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ이전하는 것
① 신축 : 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거, 멸실된 대지를 포함, 새로 건축물을 기존 건축물보다 더 크게 축조하는 것)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하며, 개축(改築), 재축(再築)하는 것 제외]을 말한다.
② 증축 : 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수, 높이를 늘리는 것. 기존 건축물의 일부 철거, 멸실된 후 종전규모보다 늘리는 것과 별도의 건축물(주된 건축물 제외)을 축조하는 것을 말한다.
③ 개축 : 기존 건축물의 전부 or 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(한옥의 경우 지붕틀의 범위에서 서까래 제외) 中 셋 이상이 포함하는 경우]를 철거하고 대지에 종전과 같은 규모(or 작은 규모)의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
④ 재축 : 건축물이 천재지변 및 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 대지에 다음의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.
ㄱ. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
ㄴ. 동(棟)수, 층수 및 높이 : 모두 종전 규모 이하 및 동수, 층수 및 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우 해당 동수, 층수 및 높이가 법령 등에 모두 적합할 것
⑤ 이전 : 건축물의 주요 구조부(내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段). 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분 제외)를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.
2. 대수선 : 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조, 외부 형태를 수선ㆍ변경, 증설하는 것으로 대통령령으로 정하는 것을 말하고 증축ㆍ개축, 재축에 해당하지 않는 것을 말한다.
① 내력벽을 증설, 해체, 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 or 변경하는 것
② 기둥을 증설, 해체, 세 개 이상 수선 or 변경하는 것
③ 보를 증설, 해체, 세 개 이상 수선 or 변경하는 것
④ 지붕틀(한옥의 경우 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외)을 증설, 해체, 세 개 이상 수선 or 변경하는 것
⑤ 방화벽, 방화구획을 위한 바닥 및 벽을 증설, 해체, 수선 or 변경하는 것
⑥ 주 계단ㆍ피난계단 및 특별피난계단을 증설, 해체, 수선 or 변경하는 것
⑦ 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장 포함)를 변경하는 것
⑧ 다가구주택의 가구 간 경계벽, 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설, 해체, 수선 or 변경하는 것
⑨ 건축물의 외벽에 사용하는 마감 재료를 증설, 해체, 벽면적 30㎡ 이상 수선 or 변경하는 것
3. 용도변경 : 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가 or 신고, 건축물대장 기재내용 변경신청을 하여야 한다.
① 허가 대상 : 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
② 신고 대상 : 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
③ 건축물대장 기재내용 변경신청 : 시설군 中 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 같은 용도에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제 1종 근린생활시설과 제 2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경의 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 사용승인 및 설계의 준용 : 허가, 신고 대상인 경우 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계 100㎡ 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 건축물 사용승인을 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계 500㎡ 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 않는 경우 그러하지 아니하다. 허가 대상인 경우 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계 500㎡ 이상인 용도변경(1층 축사를 공장으로 용도 변경하는 경우 증축ㆍ개축, 대수선을 수반되지 않고 구조안전, 피난 등에 지장이 없는 경우 제외)의 설계에 관하여는 건축물 설계를 준용한다.
⑤ 건축조례에 따른 용도변경 : 기존의 건축물, 대기가 법령의 제정ㆍ개정, 그 밖의 사유로 법령 등에 부적합하게된 경우 건축조례로 정하는 바에 따라 용도변경을 할 수 있다.
[용도변경의 시설군]
1. 자동차 관련 시설군 : 자동차 관련 시설
2. 산업 등의 시설군 : 운수시설, 창고시설, 공장, 위험물 저장 및 처리시설, 자원순환 관련 시설, 묘지 관련 시설, 장례시설
3. 전기통신시설군 : 방송통신시설, 발전시설
4. 문화 및 집회시설군 : 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설
5. 영업시설군 : 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제 2종 근린생활시설 중 다중생활시설
6. 교육 및 복지시설군 : 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설(老幼者施設), 수련시설, 야영장 시설
7. 근린생활시설군 : 제 1종 근린생활시설, 제 2종 근린생활시설(다중생활시설 제외)
8. 주거업무시설군 : 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설
9. 그 밖의 시설군 : 동물 및 식물관련 시설