의무 관리대상 공동주택 관리방법 및 절차

의무 관리대상의 공동주택의 운영ㆍ관리, 유지 및 보수 등의 업무를 위한 자치관리(위탁관리주택관리업자에 위탁) 등의 관리방법을 결정, 관리주체를 선정한다. 

 

의무관리대상 공동주택 및 관리요구에 따른 관리방법 및 절차, 관리업무의 인수인계 등과 관련하여 살펴보고자한다.
 

1. 의무 관리대상 공동주택
① 300세대 이상의 공동주택

 

② 150세대 이상의 승강기가 설치된 공동주택

 

③ 150세대 이상의 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택

 

④ 「건축법」 제 11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

 

2. 공동주택 관리요구 : 의무 관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 과반수가 入住할 때까지 공동주택을 관리하여야한다. 과반수가 入住하였을 때 통지 및 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.
① 공동주택 구성원 등에 대한 관리요구의 통지 : 공동주택 구성원 등에게 과반수가 入住한 사실을 통지할 때 통지서에 다음의 사항을 기재하여야 한다.
ㄱ. 총 입주예정세대수 및 총 입주세대수

 

ㄴ. 동별 입주예정세대수 및 동별 입주세대수

 

ㄷ. 공동주택의 관리방법에 관한 결정의 요구

 

ㄹ. 사업주체의 성명 및 주소(법인인 경우 : 명칭 및 소재지)

 

② 임대사업자는 다음에 해당하는 경우 구성원 등에게 통지하여야 한다.
ㄱ. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택을 임대사업자 외의 자에게 양도하는 경우 해당 양도 임대주택의 과반수가 입주하였을 때

 

ㄴ. 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택에 대하여 분양전환을 하는 경우로서 해당 공공건설임대주택 전체 세대수의 과반수가 분양 전환된 때

 

③ 공동주택의 관리요구를 받았을 때, 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 대표회의를 구성하여야 한다. 대표회의의 회장은 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁 관리하는 방법을 선택한 경우 주택관리업자의 선정을 포함) 및 변경한 경우 사업주체에게 통지하고, 결정일 및 변경 결정일부터 30일 이내에 신고서를 관할 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

 

④ 공동주택의 관리방법의 결정 or 변경 방법
ㄱ. 대표회의의 의결로 제안하고 전체 구성원 등의 과반수가 찬성

 

ㄴ. 전체 구성원 등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 구성원 등의 과반수가 찬성

 

⑤ 사업주체는 관리결정 방법에 대한 통지가 없고 자치관리 기구를 구성하지 않는 경우 주택관리업자를 선정하고, 대표회의 및 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 알려야 한다.

 

3. 의무 관리대상 공동주택의 관리방법 및 절차
① 자치관리 : 의무 관리대상 공동주택의 구성원 등이 공동주택을 자치 관리할 것을 정한 경우 대표회의는 공동주택 관리 결정방법 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자(관리주체) 선임, 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리 기구를 구성하여야 한다. 주택관리업자에 의한 위탁관리에서 자치관리로 관리방법을 변경하는 경우 대표회의는 위탁관리의 종료일까지 자치관리 기구를 구성하여야 한다. 자치관리기구 관리사무소장은 대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 선임하고, 해당 업무와 관련하여 감독한다. 대표회의는 선임된 관리사무소장이 해임, 그 밖의 사유로 결원이 되었을 때 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 한다.
ㄱ. 공동주택 관리기구의 기술인력 및 장비기준

- 승강기가 설치된 동동주택의 경우 승강기 자체검사 자격을 갖추고 있는 사람 1명 이상

 

- 해당 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모에 따라 관련 법령에 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자

 

- 비상용 급수펌프(수중펌프) 1대 이상, 절연저항계(누전측정기) 1대 이상, 건축물 안전점검의 보유 장비(망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열 폭 측정기, 5m이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상)

 

② 위탁관리 : 의무 관리대상 공동주택의 구성원 등이 공동주택을 위탁관리 할 것을 정한 경우 대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다. 대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우 참관할 수 있도록 하고 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정한다.
ㄱ. 「전자문서 및 전자거래 기본법」에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정한다. 전자입찰방식의 세부기준, 절차 및 방법 등은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

 

ㄴ. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따른다. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁 입찰한다. 입찰의 절차 및 참가자격, 효력 등과 관련된 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우 관리규약으로 정하는 절차에 따라 구성원 등의 의견을 청취한 결과 전체 구성원 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하며 대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한다.

 

ㄷ. 공동주택의 구성원 등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 대표회의에 요구할 수 있다.(전체 구성원 등 과반수의 서면동의) 이 경우 대표회의는 그 요구에 따라야 한다.
 

③ 공동관리 및 구분관리 : 대표회의는 해당 공동주택의 관리에 필요하다고 인정하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지(임대주택단지 포함)와 공동으로 관리, 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있다. 공동관리는 단지별로 구성원 등의 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우 임대사업자와 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우)로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우에만 해당한다. 

  

④ 혼합주택단지의 관리 : 대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다. 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다.
ㄱ. 혼합주택단지의 대표회의와 임대사업자가 관리에 관하여 공동으로 결정하여야 하는 사항

- 관리방법의 결정 및 변경, 주택관리업자의 선정

 

- 장기수선계획의 조정

 

- 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항

 

- 관리비 등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항

 

ㄴ. 공동으로 결정하기 위한 대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이루어지지 아니하는 경우 다음의 구분에 따라 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 결정한다.

- 관리방법의 결정 및 변경, 주택관리업자의 선정 : 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 대표회의 및 임대사업자가 결정

 

- 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항, 관리비 등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항 : 해당 혼합주택단지 공급면적의 3분의 2 이상을 관리하는 대표회의 및 임대사업자가 결정

 

- 대표회의, 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 결정이 이루어지지 아니하는 경우 공동주택관리 분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 신청가능

 

4. 관리업무의 인계

① 사업주체는 다음에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.
ㄱ. 대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우

 

ㄴ. 자치관리기구가 구성된 경우 및 주택관리업자가 선정된 경우

 

② 공동주택의 관리주체가 변경되는 경우 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 해당 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 공동주택관리기구를 구성하여야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 기존 관리의 종료일까지 인계ㆍ인수가 이루어지지 아니한 경우 기존 관리주체는 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우 새로운 관리주체가 선정된 날)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 인계기간에 소요되는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 공동주택의 관리비로 지급할 수 있다.

③ 공동주택의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할 때 대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계ㆍ인수서에 각각 서명ㆍ날인하여 다음의 서류를 인계하여야 한다. 기존 관리주체가 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하는 경우에도 이와 같다.
ㄱ. 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계획 및 안전관리계획

 

ㄴ. 관리비ㆍ사용료ㆍ이용료의 부과ㆍ징수현황 및 이에 관한 회계서류

 

ㄷ. 장기수선충당금의 적립현황

 

ㄹ. 관리비예치금의 명세

 

ㅁ. 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황

 

ㅂ. 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항

④ 건설임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택)을 분양전환(「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 임대사업자 외의 자에게의 양도 및 「공공주택 특별법」에 따른 분양전환)하는 경우 임대사업자는 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.