공동주택의 안전, 민원해결, 하자보수 등의 관리업무 수행을 위하여 위탁관리ㆍ자치관리 등의 관리방법을 결정, 관리주체를 선정한다.
주택관리업자 선정(위탁관리) 및 자치관리기구 구성(자치관리) 등 관리방법에 따라 의무 관리대상 공동주택을 관리하기 위한 주택관리사를 해당 공동주택의 관리소장으로 배치하여야한다. 다만 500세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.
배치된 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 구성원들의 권익을 보호하고 대표회의를 대리하여 재판상 및 재판 외의 행위, 선량한 관리자의 주의로 직무를 수행하는 등 다음의 업무를 집행한다.
① 대표회의에서 의결하는 다음의 업무
ㄱ. 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량
ㄴ. 'ㄱ'의 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금, 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금원을 관리하는 업무
② 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 관리 및 건축물의 안전점검에 관한 업무(다만, 비용지출을 수반하는 사항 : 대표회의의 의결)
③ 관리사무소 업무의 지휘ㆍ총괄
④ 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무
주택관리사 등 관리사무소장의 업무를 수행하면서 고의 및 과실에 구성원 등에게 재산상의 손해를 입힌 경우, 손해를 배상할 책임이 있다. 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 및 공제에 가입 or 공탁을 하여야 한다. 공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직을 사임 및 해임된 날, 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.
① 500세대 미만의 공동주택 : 3천만원
② 500세대 이상의 공동주택 : 5천만원
주택관리사 등 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험, 공제에 가입, 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다. 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험, 공제에 가입, 공탁을 한 조치를 이행한 주택관리사 등은 보증 설정을 다른 보증 설정으로 변경하려는 경우, 해당 보증 설정의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증 설정을 하여야 한다. 보증보험, 공제에 가입한 주택관리사 등으로서 보증기간이 만료, 다시 보증 설정을 하려는 자는 보증기간이 만료되기 전에 다시 보증 설정을 하여야 한다. 대표회의는 손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금, 공탁금을 지급받으려는 경우, 다음에 해당하는 서류를 첨부하여 보증보험회사, 공제회사, 공탁기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다. 주택관리사 등은 보증보험금ㆍ공제금 및 공탁금으로 손해배상을 한 때 15일 이내에 보증보험, 공제에 다시 가입, 공탁금 中 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다.
① 대표회의와 주택관리사 등의 손해배상합의서, 화해조서
② 확정된 법원의 판결문 사본
