건축공사의 절차 : 계약, 설계, 착공신고, 시공 등

건축공사의 절차와 관련하여 건축관계자(건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자ㆍ공사감리자)와의 계약, 건축물의 설계, 착공신고 등, 건축시공에 대하여 살펴보고자한다.

 

1. 건축주와의 계약 등
① 건축관계자의 의무 : 건축관계자(건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자ㆍ공사감리자)는 건축물이 설계도서에 따라 건축법과 건축법에 따른 명령, 처분, 그 밖의 관계법령에 맞게 건축할 수 있도록 업무를 성실히 수행해야하며, 서로 위법 및 부당한 일을 강요, 이와 관련하여 불이익을 주어서는 아니 된다. 

 

건축관계자 간의 책임에 관한 내용과 그 범위는 건축법에서 규정한 것 외에는 건축주와 설계자, 건축주와 공사시공자, 건축주와 공사감리자 간의 계약으로 정한다.

② 표준계약서의 작성 및 보급 : 국토교통부장관은 계약의 체결에 필요한 표준계약서를 작성하여 보급하고 활용, 「건축사법」에 따른 건축사협회, 「건설산업기본법」에 따른 건설업자단체로 하여금 표준계약서를 작성하여 보급하고 활용하게 할 수 있다.

 

2. 건축물의 설계
① 건축사의 설계 : 다음의 건축물의 건축 등을 위한 설계는 건축사에 의하여 설계한다.
ㄱ. 건축허가를 받아야 하는 건축물

 

ㄴ. 건축신고를 받아야 하는 건축물

 

ㄷ. 「주택법」에 따른 Remodeling을 하는 건축물

② 건축사 아닌 자의 설계 : 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축사 이외에 자에 의해 건축물의 건축 등을 위한 설계를 할 수 있다.
ㄱ. 바닥면적의 합계가 85㎡ 미만인 증축ㆍ개축ㆍ재축

 

ㄴ. 연면적이 200㎡ 미만, 층수가 3층 미만인 건축물의 대수선

 

ㄷ. 그 밖에 건축물의 특수성과 용도 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 등 : 읍ㆍ면지역(시장ㆍ군수가 지역계획, 도시ㆍ군 계획에 지장이 있다고 인정하여 지정ㆍ공고한 구역은 제외)에서 건축하는 건축물 중 연면적이 200㎡ 이하인 창고 및 농막과 연면적 400㎡ 이하인 축사, 작물재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실 / 축조신고대상에 해당하는 가설건축물로서 건축조례로 정하는 가설건축물

③ 설계도서의 작성 : 설계자는 건축물이 건축법과 건축법에 따른 명령, 처분, 그 밖의 관계 법령에 맞고 안전ㆍ기능 및 미관에 지장이 없도록 설계하여야 하며, 국토교통부장관이 정하여 고시하는 설계도서 작성기준에 따라 설계도서를 작성하여야 한다. 

 

다만, 해당 건축물의 공법(工法) 등이 특수한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축위원회의 심의를 거친 때에는 그러하지 아니하다. 

 

설계도서를 작성한 설계자는 설계가 건축법과 건축법에 따른 명령, 처분, 그 밖의 관계 법령에 맞게 작성되었는지를 확인한 후 설계도서에 서명날인 하여야한다.

 

3. 착공신고 등 : 건축허가ㆍ건축신고ㆍ가설건축물의 건축허가에 따라 허가 및 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다. 

 

다만, 건축물의 철거를 신고할 때 착공 예정일을 기재한 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

공사계획을 신고ㆍ변경신고를 하는 경우 해당 공사감리자와 공사시공자가 신고서에 함께 서명하여야 한다. 

 

허가를 받은 건축물의 건축주는 착공신고를 할 때에는 각 계약서의 사본을 첨부하여야 한다.

 

4. 건축시공
① 공사시공자의 의무 : 공사시공자는 계약에 따라 성실하게 공사를 수행하여야 하며, 건축법과 건축법에 따른 명령, 처분, 그 밖의 관계 법령에 맞게 건축물을 건축하여 건축주에게 인도하여야 한다.

② 설계도서의 비치 : 공사시공자는 건축물(건축허가, 용도변경허가 대상만 해당)의 공사현장에 설계도서를 갖추어 두어야 한다.

③ 설계변경의 요청 : 공사시공자는 설계도서가 건축법과 건축법에 따른 명령, 처분, 그 밖의 관계 법령에 맞지 아니하고, 공사의 여건상 불합리하다고 인정되면 건축주와 공사감리자의 동의를 받아 서면으로 설계자에게 설계를 변경하도록 요청할 수 있다. 이 경우 설계자는 정당한 사유가 없으면 요청에 따라야 한다.


④ 상세시공도면의 작성 : 공사시공자는 공사를 하는 데에 필요하다고 인정, 공사감리자로부터 상세시공도면을 작성하도록 요청을 받으면 상세시공도면을 작성하여 공사감리자의 확인을 받아야 하며, 이에 따라 공사를 하여야 한다.

⑤ 건축허가 표지판의 설치 : 공사시공자는 건축허가, 용도변경허가가 필요한 건축물의 건축공사를 착수한 경우에는 해당 건축공사의 현장에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축허가 표지판을 설치하여야 한다.

 

5. 건축 공사현장 안전관리 예치금 등
① 안전관리 조치 : 건축허가를 받은 자는 건축물의 건축공사를 중단하고 장기간 공사현장을 방치할 경우 공사현장의 미관 개선과 안전관리 등 필요한 조치를 하여야 한다.

② 예치금
ㄱ. 예치대상 : 허가권자는 연면적이 1천㎡ 이상인 건축물(「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 분양보증을 한 건축물, 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따른 분양보증 및 신탁계약을 체결한 건축물은 제외)로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물에 대하여는 착공신고를 하는 건축주(「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사, 「지방공기업법」에 따라 건축사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사는 제외)에게 장기간 건축물의 공사현장이 방치되는 것에 대비하여 미리 미관 개선과 안전관리에 필요한 비용(대통령령으로 정하는 보증서를 포함, "예치금")을 건축공사비의 1%의 범위에서 예치하게 할 수 있다.

ㄴ. 예치대상 제외 : 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사가 분양보증을 한 건축물, 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따른 분양보증, 신탁계약을 체결한 건축물과 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 및 「지방공기업법」에 따라 건축사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사

ㄷ. 예치금 반환 : 허가권자가 예치금을 반환할 때에는 대통령령으로 정하는 이율로 산정한 이자를 포함하여 반환하여야 한다. 다만, 보증서를 예치한 경우에는 그러하지 아니하다.

ㄹ. 개선명령 : 허가권자는 공사현장이 방치되어 도시미관을 저해하고 안전을 위해한다고 판단되면 건축허가를 받은 자에게 건축물 공사현장의 미관과 안전관리를 위하여 안전Fence 설치 등 안전조치 및 공사재개, 철거 등 정비의 개선을 명할 수 있다.

ㅁ. 행정대집행 : 허가권자는 개선명령을 받은 자가 개선을 하지 아니하면 「행정대집행법」으로 정하는 바에 따라 대집행을 할 수 있다.

 

건축주가 예치한 예치금을 행정대집행에 필요한 비용에 사용할 수 있으며, 행정대집행에 필요한 비용이 이미 납부한 예치금보다 많을 때에는 「행정대집행법」에 따라 그 차액을 추가로 징수할 수 있다.

ㅂ. 장기간 공사중단 : 허가권자는 착공신고 이후 건축 중에 공사가 중단된 건축물에 공사 중단 기간이 2년을 경과한 경우에는 건축주에게 서면으로 고지한 후 예치금을 사용하여 공사현장의 미관과 안전관리 개선을 위하여 공사현장 안전Fence의 설치, 대지 및 건축물의 붕괴 방지 조치, 공사현장의 미관 개선을 위한 조경, 시설물 등의 설치, 그 밖에 공사현장의 미관 개선 또는 대지 및 건축물에 대한 안전관리 개선 조치가 필요하여 건축조례로 정하는 사항의 조치를 할 수 있다.