일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

공업화ㆍ산업화에 따른 도시의 급격한 확대에 따른 건물의 고층화 등은 채광(採光)을 둘러싼 새로운 사회문제를 자리 잡았다. 

 

무분별한 도시화에 따른 건축물의 과밀화를 발생하면서 내내 햇빛이 들지 않는 영구 음영지대가 만들어지기도 하고, 옆 건물의 신축 등으로 햇볕이 차단되는 등의 피해를 발생시켰다.

 

1960년대 후반부터 도시의 과밀화와 고층화된 건물 등으로 일조권ㆍ채광문제가 적지 않은 분쟁으로 관련된 법적장치를 강구하였다. 

 

이와 관련된 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 대하여 살펴보고자 한다.


1. 전용주거지역과 일반주거지역 안의 건축물 : 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.
① 높이 9m 이하인 부분 : 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상

 

② 높이 9m를 초과하는 부분 : 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다.
① 다음 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20m이상의 도로(자동차ㆍ보행자ㆍ자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시ㆍ군 계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함)에 접한 경우
ㄱ. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역, 경관지구 및 미관지구

 

ㄴ. 「경관법」에 따른 중점경관관리구역

 

ㄷ. 특별가로구역, 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정ㆍ공고하는 구역

 

② 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우

 

③ 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역 및 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우




2. 정남 방향의 일조 확보를 위한 건축물의 높이제한 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축물의 높이를 정남방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따른 높이의 범위에서 특별자치시장ㆍ특별자치도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하여 고시하는 높이 이하로 할 수 있다. 

 

특별자치시장ㆍ특별자치도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 높이를 고시하려면 미리 해당 지역주민의 의견을 들어야 한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서 건축위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니한다.

① 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구인 경우

 

② 「주택법」에 따른 대지조성사업지구인 경우

 

③ 「지역 개발 및 지원에 관한 법률」에 따른 지역개발사업구역인 경우

 

④ 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우

 

⑤ 「도시개발법」에 따른 도시개발구역인 경우

 

⑥ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역인 경우

 

⑦ 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우

 

⑧ 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우


3. 공동주택에 있어서의 일조확보를 위한 높이제한 : 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
① 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우
ㄱ. 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역, 준주거지역의 건축물 : 4배) 이하로 할 것

 

ㄴ. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1m 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 이를 적용하지 아니한다.

② 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우 : 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 거리 이상을 띄어 건축한다. 

 

다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 09시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다. 

다만, 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 적용하지 아니하며, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 적용한다.
ㄱ. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

 

ㄴ. 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향(마주보는 두 동의 축이 남동에서 남서 방향인 경우만 해당)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부)의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택 : 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택 : 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

 

ㄷ. 건축물과 부대시설 및 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상

 

ㄹ. 채광창(창 넓이가 0.5㎡ 이상인 창)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8m 이상

 

ㅁ. 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3㎡ 이하의 Balcony(출입을 위한 개구부를 포함)에는 4m 이상


4. 일조 등의 확보를 위한 높이제한 규정 배제 : 2층 이하, 높이가 8m 이하인 건축물에는 해당 지방자치 단체의 조례로 정하는 바에 따라 규정을 적용하지 아니할 수 있다.

5. 대지 사이에 공지가 있는 경우의 인접 대지경계선 : 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음 각 호의 시설ㆍ부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 한다.
① 공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외), 도로, 철도, 하천, 광장,공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지

 

② 다음 각 목에 해당하는 대지
ㄱ. 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리)가 2m 이하인 대지

 

ㄴ. 면적이 분할제한 기준 이하인 대지

 

ㄷ. ㄱ 및 ㄴ 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지