주택의 분양가상한제 적용, 구성항목, 분양가심사위원회 등

전국 대도시 및 지방의 미분양 주택(아파트) 물량에 대한 언론보도를 종종 접한다. 주택의 수요 감소와 공급과잉, 고액의 분양가, 투기성 투자 등 함께 앞으로 지속될 전망이다.

 

하지만, 대규모 미분양의 상황 속에서 내 집 마련을 위한 젊은 세대의 고민과 걱정에는 변함이 없다. 과열된 분양시장으로 주택의 분양가격 상승과 시세차익을 누리는 투기 부작용을 방지하기 위하여 정부에서는 '11. 3 부동산 대책(실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안)'을 통해 과열된 분양시장에 대한 전반적인 규제 대책방안을 발표했다.

 

이와 관련하여 분양시장에서의 주택 분양가 제한 등(분양가상한제 지정 및 해제ㆍ구성항목ㆍ분양가심사위원회)에 대하여 살펴보고자 한다.

 

'주택 분양가상한제(분양원가연동제)' : 주택의 분양가를 합리적으로 결정하기 위해 택지비와 건축비, 공급업체들의 적정 이윤을 합하여 분양가를 결정하는 제도, 공급업체의 폭리방지, 주택시장의 안정을 목적으로 도입하였다.

1. 분양가상한제 적용지역의 대상, 지정 및 해제

① 지정대상 : 국토교통부장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 지역의 주택가격, 주택 거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택 가격이 급등, 급등할 우려가 있는 지역 中 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역에 대하여는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다.

[분양가상한제 적용지역의 지정기준]
ㄱ. 지정하는 날이 속하는 달의 직전 월부터 소급하여 3개월간의 아파트의 매매가격 상승률이 10%이상인 지역

 

ㄴ. 직전 월부터 소급하여 3개월간의 아파트 거래량이 전년 동기대비 200%이상 증가한 지역

 

ㄷ. 직전 월부터 소급하여 아파트 공급이 있었던 연속 3개월간 해당 지역에서 공급되는 아파트의 평균 청약경쟁률이 20대 1을 초과한 지역

 

② 지정절차 및 해제절차 

ㄱ. 국토교통부장관이 분양가상한제 적용 지역을 지정하는 경우 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다. 국토교통부장관은 분양가상한제 적용 지역을 지정하였을 때 지체 없이 공고, 지정 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 

 

ㄴ. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 지역에서 공급하는 주택이 분양가상한제 적용주택이라는 사실을 공고하게 하여야 한다.

 

ㄷ. 국토교통부장관은 분양가상한제 적용 지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역의 지정을 해제하여야 한다.

 

ㄹ. 분양가상한제 적용 지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양가상한제 적용 지역의 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 분양가상한제 적용 지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우 국토교통부장관에게 지정의 해제를 요청할 수 있다.

 

ㅁ. 분양가상한제 적용 지역의 해제를 요청받은 국토교통부장관은 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역 지정의 해제여부를 결정하여야 한다. 국토교통부장관은 관계 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 결과를 통보하여야 한다.

2. 분양가상한제 적용주택
①  분양가상한제 적용주택은 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 中 다음에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우 주택법에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가 이하로 공급하여야 한다. 다만 도시형 생활주택 등에는 적용을 제외하고 있다.

[분양가상한제 적용주택]
ㄱ. 공공택지

 

ㄴ. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역

 

[분양가상한제 적용제외]
ㄱ. 도시형 생활주택

 

ㄴ. 경제자유구역에서 건설, 공급하는 공동주택으로 경제자유구역 위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의, 의결한 경우

 

ㄷ. 관광특구에서 건설, 공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수 50층 이상 or 높이150m 이상

 

3. 분양가격의 구성항목(택지비, 건축비) 및 공시
① 택지비는 공공택지의 경우 해당 택지의 공급가격에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한다. 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한다. 다만, 택지 매입가격이 다음에 해당하는 경우 해당 매입가격을 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한다.
ㄱ. 「민사집행법」, 「국세징수법」, 「지방세법」에 따른 경ㆍ공매 낙찰가

 

ㄴ. 국가ㆍ지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격

 

ㄷ. 그 밖에 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우

 

② 건축비는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기본형건축비에 국토교통부령으로 정하여 가산하며, 기본형 건축비는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 해당 지역의 특성을 고려하여 따로 정하여 고시할 수 있다.

 

③ 공공택지의 경우 사업주체는 분양가상한제 적용주택으로 공급택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집승인을 받았을 때 입주자 모집공고에 분양가격을 공시하여야 한다. 공공택지 이외의 택지에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 공공택지 이외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택 中 분양가 상승 우려가 큰 지역으로 대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역에서 공급되는 주택에 대하여 입주자 모집 승인을 하는 경우에는 분양가격을 공시하여야 한다.

 

4. 분양가 심사위원회의 설치ㆍ운영, 심의, 구성

① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업계획승인 신청이 있는 날부터 20일 이내에 분양가심사위원회를 설치, 운영하여야 한다. 사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사인 경우 해당 기관의 장이 위원회를 설치, 운영하여야한다. 위원회에서는 분양가격 및 발코니 확장비용 및 산정의 적정성 여부, 분양가격 공시내역의 적정성 여부, 시ㆍ군ㆍ구별 기본형건축비 산정의 적정성 여부, 분양가상한제 적용주택과 관련된 재 2종 국민주택채권 매입예정상한액 산정의 적정성 여부, 분양가상한제 적용주택의 전매행위 제한과 인근지역의 주택매매가격 산정의 적정성 여부에 대하여 심의한다.

 

② 분양가 심사위원회는 주택 관련 분야 교수, 주택건설 및 주택관리 분야 전문직 종사자, 관계 공무원, 변호사ㆍ회계사ㆍ감정평가사 등 관련 전문가 10명 이내로 구성한다. 민간위원을 6명 이상 포한하여야 하며, 위원회의 위원장은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 민간위원 中 1명을 지명한다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택건설 분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로서 다음에 해당하는 자를 민간위원으로 위촉한다. 이 경우 다음에 해당하는 위원은 1명 이상으로 한다.
ㄱ. 법학ㆍ경제학ㆍ부동산학 등 주택분양과 관련된 학문을 전공한 자로서 「고등교육법」에 따른 대학에서 조교수 이상으로 1년 이상 재직한 자

 

ㄴ. 변호사ㆍ회계사ㆍ감정평가사ㆍ세무사의 직에 1년 이상 근무한 자

 

ㄷ. 토목ㆍ건축ㆍ주택분야 업무에 5년 이상 종사한 자

 

ㄹ. 주택관리사로서 공동주택 관리사무소장의 직에 5년 이상 근무한 자

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